Cuánto necesito para comprar una casa
La respuesta corta es entre un 28% y un 33% del precio, en efectivo y antes de firmar. La larga explica de dónde sale cada punto, por qué cambia según dónde compres y qué hacer si aún no llegas.
La respuesta corta es entre un 28% y un 33% del precio, en efectivo y antes de firmar. La larga explica de dónde sale cada punto, por qué cambia según dónde compres y qué hacer si aún no llegas.
La respuesta corta: entre un 28% y un 33% del precio
El banco financia como mucho el 80% del valor de la vivienda, así que el 20% restante lo pones tú. A eso hay que sumarle los impuestos y los gastos de la operación, que van de un 8% a un 13% según la comunidad autónoma y según si compras de segunda mano o sobre plano. Para una vivienda de 200.000 € eso son entre 56.000 € y 66.000 € en efectivo, disponibles antes de firmar. No es la cuota mensual: es el dinero que tienes que tener en la cuenta ese día.
- 20% de entrada, porque la financiación llega al 80%
- Entre un 8% y un 13% más de impuestos y gastos
- Una vivienda de 200.000 € pide entre 56.000 € y 66.000 €
De dónde sale cada punto de esos gastos
El grueso es el impuesto. En vivienda de segunda mano pagas el impuesto de transmisiones patrimoniales, que fija cada comunidad autónoma y va del 6% de Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla hasta los tramos altos del 13% en Cataluña o Baleares. En obra nueva no hay ITP: pagas un 10% de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados. Y después, en ambos casos, notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación, que entre todos rondan un 2% adicional.
- Segunda mano: ITP del 6% al 13% según tu comunidad
- Obra nueva: 10% de IVA más actos jurídicos documentados
- Notaría, registro, gestoría y tasación: alrededor de un 2%
Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos, y casi nadie los mira
Los porcentajes de arriba son los tipos generales, pero prácticamente todas las comunidades aplican reducciones que pueden bajarlos varios puntos: por ser menor de 35 años, por familia numerosa, por discapacidad, por comprar vivienda protegida o por hacerlo en un municipio en riesgo de despoblación. Las condiciones y los límites de precio cambian de una comunidad a otra y se modifican con cierta frecuencia, así que merece la pena mirar la web tributaria de la tuya antes de dar por buena ninguna cifra: en una vivienda de 200.000 €, tres puntos de diferencia son 6.000 €.
- Reducciones habituales por edad, familia numerosa o discapacidad
- Suelen tener límites de precio y de renta: revisa los tuyos
- Tres puntos de ITP en una casa de 200.000 € son 6.000 €
El error más caro: vaciar el colchón para la entrada
Mucha gente reúne justo el dinero de la entrada y los gastos, lo pone todo sobre la mesa y se muda con la cuenta a cero. Es el momento más frágil posible: acabas de estrenar una hipoteca a treinta años y una casa que, si es de segunda mano, seguramente necesita algo. Una avería, una derrama o un mes de ingresos flojo se convierten directamente en deuda de tarjeta. El dinero de la compra debe ser dinero además del fondo de emergencia, no en lugar de él.
- Suma tu fondo de emergencia aparte del dinero de la compra
- Reserva para mudanza, muebles y los arreglos del primer año
- Si comprar te deja a cero, todavía no te la puedes permitir
Los gastos que aparecen después de las llaves
La cuota no es lo único que cambia en tu presupuesto. A partir del día de la firma pagas IBI, comunidad, seguro de hogar —que el banco te va a exigir— y el mantenimiento que antes resolvía el propietario. En un piso normal eso suma fácilmente entre 100 € y 250 € al mes que no existían cuando alquilabas. Si haces la cuenta solo con la cuota de la hipoteca, te vas a quedar corto justo en el primer año, que es cuando menos margen tienes.
- IBI, comunidad y seguro de hogar, todos los meses
- El mantenimiento pasa a ser tuyo: caldera, humedades, electrodomésticos
- Cuenta entre 100 € y 250 € al mes extra sobre la cuota
Qué hacer si todavía no llegas
Tienes tres palancas y conviene ordenarlas. La primera es bajar el objetivo: el precio que puedes pagar depende de tu ahorro, así que una vivienda un 15% más barata te acerca la meta más de un año. La segunda es quitar deuda: cada cuota que cancelas sube lo que el banco te presta y libera dinero para ahorrar. La tercera es el tiempo, que es la única que no duele pero exige saber cuánto puedes apartar de verdad cada mes — y ahí casi todo el mundo se sobreestima, porque calcula con un mes bueno.
- Baja el objetivo antes que forzar el presupuesto
- Cancelar deuda cara sube tu capacidad y tu ahorro a la vez
- Calcula tu ahorro mensual con tus gastos reales, no con los de un mes bueno
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar sin tener el 20% de entrada?
Es posible pero difícil, y sale más caro. Algunas entidades financian por encima del 80% en perfiles muy concretos —funcionarios, ingresos altos y estables, avalistas— o cuando la vivienda es de su cartera de adjudicados, pero suelen compensarlo con un tipo peor o con productos vinculados. También existen avales públicos para jóvenes con condiciones y límites que cambian según la comunidad. Planificar con el 80% es lo prudente; si te aparece una opción mejor, bienvenida.
¿Los gastos se pueden meter en la hipoteca?
Por norma general no: el banco calcula el préstamo sobre el valor de tasación o de compra, no sobre los impuestos. Por eso los gastos hay que tenerlos en efectivo. Hay excepciones puntuales, pero conviene no contar con ellas al hacer números, porque si no se cumplen te quedas sin poder firmar con la casa ya elegida.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de venta?
Que el banco presta sobre la tasación, no sobre lo que has acordado pagar. Si compras por 200.000 € y tasa en 185.000 €, el 80% se calcula sobre los 185.000 €, así que tendrías que poner la diferencia de tu bolsillo, además de la entrada. Es uno de los motivos más habituales por los que una compra se cae en el último momento, y por el que conviene dejarse un margen en vez de apurar hasta el último euro.
¿Es mejor obra nueva o segunda mano por los impuestos?
Depende de dónde compres. El IVA de obra nueva es el 10% en toda España, así que en comunidades con ITP bajo, como Madrid o Navarra, la segunda mano sale fiscalmente más barata. En comunidades con ITP alto puede ocurrir lo contrario. Y hay otro factor menos evidente: la obra nueva suele entregarse más adelante, lo que te da meses extra para seguir ahorrando, pero también te obliga a ir haciendo entregas a cuenta durante la construcción.
¿Cuánto tiempo se tarda en reunir esa cantidad?
Depende por completo de tu capacidad real de ahorro, que casi nadie conoce con precisión. Si ahorras 500 € al mes, reunir 60.000 € son diez años; si ahorras 900 €, algo más de cinco. Antes de ponerte un plazo, calcula cuánto puedes apartar de verdad mirando tus últimos meses de movimientos, no lo que crees que gastas. La diferencia entre ambas cifras suele ser de varios cientos de euros.
¿Cuánto debería quedarme libre después de pagar la hipoteca?
La referencia del banco es que tus cuotas no pasen del 35% de tus ingresos netos, pero ese es su límite, no el tuyo. Un criterio más útil: después de la cuota, el IBI, la comunidad y el seguro, deberías seguir pudiendo ahorrar algo cada mes. Si la hipoteca te deja exactamente a cero, técnicamente te la puedes permitir y en la práctica vas a vivir en tensión durante treinta años.
La cifra es grande. El plan para llegar, no tanto
Saber que necesitas 60.000 € asusta hasta que lo divides entre los meses que te faltan. mPF calcula cuánto puedes apartar de verdad cada mes con tus gastos reales y te enseña cuánto llevas del objetivo, sin que tengas que apuntar nada.
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