Calculadora de capacidad de compra de vivienda
El simulador de hipoteca te dice cuánto pagarías. Esta calculadora responde la pregunta de antes: hasta qué precio puedes llegar de verdad con tu sueldo, tu ahorro y las deudas que ya arrastras. Gratis y sin registro.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito tener ahorrado para comprar una casa?
Alrededor del 30-35% del precio: un 20% de entrada, porque el banco suele financiar como mucho el 80%, más los impuestos y gastos, que según tu comunidad y según si es obra nueva o segunda mano van más o menos del 8% al 13%. Para una vivienda de 200.000 € eso son entre 56.000 € y 66.000 € en efectivo. Elige tu comunidad en la calculadora y verás tu cifra. Hay excepciones —algunas entidades llegan al 90-100% en casos concretos, con peores condiciones— pero planificar con el 80% es lo prudente.
¿Por qué el resultado me sale más bajo de lo que esperaba?
Casi siempre por una de dos razones. La primera es el ahorro: la gente calcula la cuota que puede pagar y se olvida de que necesita un tercio del precio en efectivo antes de empezar. La segunda son las otras deudas: el banco suma todas tus cuotas, así que el préstamo del coche te está restando capacidad de compra ahora mismo. La fila «qué te limita» del resultado te dice cuál de los dos techos te está frenando.
¿El 35% de los ingresos es una regla fija?
No es una ley, es el criterio habitual de las entidades españolas y varía según el perfil: con ingresos altos y estables algunas aceptan algo más, y con ingresos variables o temporales suelen ser más estrictas. Tómalo como la referencia con la que te van a mirar, no como una garantía. Y recuerda que es el límite del banco, no necesariamente el tuyo: vivir en el 35% deja poco aire.
¿De dónde sale el porcentaje de gastos de cada comunidad?
Del tipo general del impuesto de transmisiones patrimoniales de cada comunidad autónoma, actualizado a agosto de 2026 y revisado por nuestro asesor hipotecario, más un 2% estimado de notaría, registro, gestoría y tasación. Dos matices: es el tipo general, así que si eres menor de 35 años, familia numerosa o compras vivienda protegida es muy probable que te corresponda uno reducido; y varias comunidades aplican escalas que suben con el precio de la vivienda, así que en compras caras el tipo real será el alto del rango que ves en el selector.
¿Qué tipo de interés pongo?
Usa el que te estén ofreciendo, y si aún no has hablado con ningún banco, tira de lo que veas en el mercado en ese momento. Si estás valorando una hipoteca a tipo variable, haz la cuenta también con dos puntos más de los actuales: no es una predicción, es comprobar que la cuota te seguiría cabiendo si los tipos suben durante los treinta años que dura el préstamo.
¿Alargar el plazo me deja comprar más caro?
Sube el techo, sí, pero menos de lo que la gente espera y sale caro. Pasar de 25 a 30 años baja la cuota alrededor de un 10%, así que tu capacidad sube más o menos otro tanto, pero pagas cinco años más de intereses. Y sobre todo: si quien te limita es el ahorro y no la nómina, alargar el plazo no cambia absolutamente nada, porque la entrada y los gastos siguen siendo los mismos.
¿Es normal que comprar esté tan difícil?
Los datos lo confirman: el Banco de España sitúa el esfuerzo para acceder a una vivienda en torno a 8,7 veces el salario anual, frente a 6,2 hace unos años, y calcula un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025. No es una impresión tuya. Lo que sí puedes controlar es llegar con las cuentas claras: saber tu techo real antes de enamorarte de un piso evita mucha frustración.
