Quanto preciso para comprar casa em Espanha
A resposta curta é entre 28% e 33% do preço, em dinheiro e antes de assinar. A longa explica de onde sai cada ponto, porque muda conforme onde compras e o que fazer se ainda não lá chegas.
A resposta curta é entre 28% e 33% do preço, em dinheiro e antes de assinar. A longa explica de onde sai cada ponto, porque muda conforme onde compras e o que fazer se ainda não lá chegas.
A resposta curta: entre 28% e 33% do preço
Os bancos espanhóis financiam no máximo 80% do valor da casa, por isso os 20% restantes pões tu. A isso há que somar os impostos e as despesas da operação, que vão de 8% a 13% conforme a comunidade autónoma e conforme compres em segunda mão ou em planta. Para uma casa de 200.000 EUR isso são entre 56.000 EUR e 66.000 EUR em dinheiro, disponíveis antes de assinar. Não é a prestação mensal: é o dinheiro que tens de ter na conta nesse dia.
- 20% de entrada, porque o financiamento chega aos 80%
- Entre 8% e 13% a mais de impostos e despesas
- Uma casa de 200.000 EUR pede entre 56.000 EUR e 66.000 EUR
De onde sai cada ponto dessas despesas
O grosso é o imposto. Em casa de segunda mão pagas o ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, o imposto de transmissão), fixado por cada comunidade autónoma, dos 6% de Madrid, Navarra, Ceuta e Melilha até aos escalões altos de 13% na Catalunha ou nas Baleares. Em construção nova não há ITP: pagas 10% de IVA mais o AJD (imposto sobre atos jurídicos documentados). E depois, em ambos os casos, notário, registo predial, gestoria e avaliação, que entre todos rondam mais uns 2%.
- Segunda mão: ITP de 6% a 13% conforme a tua comunidade
- Construção nova: 10% de IVA mais atos jurídicos documentados
- Notário, registo, gestoria e avaliação: cerca de 2%
Quase todas as comunidades têm taxas reduzidas, e quase ninguém olha
As percentagens acima são as taxas gerais, mas praticamente todas as comunidades aplicam reduções que as podem baixar vários pontos: por teres menos de 35 anos, por família numerosa, por deficiência, por comprares habitação protegida (VPO) ou por o fazeres num município em risco de despovoamento. As condições e os limites de preço mudam de comunidade para comunidade e alteram-se com alguma frequência, por isso vale a pena ver o site tributário da tua antes de dares por boa qualquer número: numa casa de 200.000 EUR, três pontos de diferença são 6.000 EUR.
- Reduções habituais por idade, família numerosa ou deficiência
- Costumam ter limites de preço e de rendimento: revê os teus
- Três pontos de ITP numa casa de 200.000 EUR são 6.000 EUR
O erro mais caro: esvaziar o colchão para a entrada
Muita gente junta mesmo à justa o dinheiro da entrada e das despesas, põe tudo em cima da mesa e muda-se com a conta a zero. É o momento mais frágil possível: acabaste de estrear um crédito a trinta anos e uma casa que, se for de segunda mão, seguramente precisa de alguma coisa. Uma avaria, uma derrama ou um mês de rendimentos fraco transformam-se diretamente em dívida de cartão. O dinheiro da compra tem de ser dinheiro além do fundo de emergência, não em vez dele.
- Soma o teu fundo de emergência à parte do dinheiro da compra
- Reserva para mudança, mobília e os arranjos do primeiro ano
- Se comprar te deixa a zero, ainda não a podes pagar
As despesas que aparecem depois das chaves
A prestação não é a única coisa que muda no teu orçamento. A partir do dia da assinatura pagas IBI (o imposto municipal sobre imóveis), condomínio, seguro de casa — que o banco vai exigir — e a manutenção que antes resolvia o senhorio. Num apartamento normal isso soma facilmente entre 100 EUR e 250 EUR por mês que não existiam quando arrendavas. Se fizeres a conta só com a prestação do crédito, vais ficar curto precisamente no primeiro ano, que é quando tens menos margem.
- IBI, condomínio e seguro de casa, todos os meses
- A manutenção passa a ser tua: caldeira, humidades, eletrodomésticos
- Conta entre 100 EUR e 250 EUR por mês extra sobre a prestação
O que fazer se ainda não lá chegas
Tens três alavancas e convém ordená-las. A primeira é baixar o objetivo: o preço que podes pagar depende da tua poupança, por isso uma casa 15% mais barata aproxima-te da meta mais de um ano. A segunda é tirar dívida: cada prestação que cancelas sobe o que o banco te empresta e liberta dinheiro para poupar. A terceira é o tempo, a única que não dói mas que exige saber quanto podes pôr de lado a sério todos os meses — e aí quase toda a gente se sobrestima, porque calcula com um mês bom.
- Baixa o objetivo antes de forçar o orçamento
- Cancelar dívida cara sobe a tua capacidade e a tua poupança ao mesmo tempo
- Calcula a tua poupança mensal com os teus gastos reais, não com os de um mês bom
Perguntas frequentes
Posso comprar sem ter os 20% de entrada?
É possível mas difícil, e sai mais caro. Alguns bancos financiam acima de 80% em perfis muito concretos — funcionários públicos, rendimentos altos e estáveis, fiadores — ou quando a casa é da sua carteira de imóveis retomados, mas costumam compensá-lo com uma taxa pior ou com produtos associados. Existem também garantias públicas para jovens com condições e limites que mudam conforme a comunidade. Planear com os 80% é o prudente; se te aparecer uma opção melhor, bem-vinda.
As despesas podem entrar no crédito?
Por norma geral não: o banco calcula o empréstimo sobre o valor de avaliação ou de compra, não sobre os impostos. Por isso as despesas têm de estar em dinheiro. Há exceções pontuais, mas convém não contar com elas ao fazer contas, porque se não se cumprirem ficas sem poder assinar com a casa já escolhida.
O que acontece se a avaliação sair abaixo do preço de venda?
Que o banco empresta sobre a avaliação, não sobre o que acordaste pagar. Se compras por 200.000 EUR e avalia em 185.000 EUR, os 80% calculam-se sobre os 185.000 EUR, por isso terias de pôr a diferença do teu bolso, além da entrada. É um dos motivos mais habituais para uma compra cair ao último momento, e pelo qual convém deixar-se uma margem em vez de esgotar até ao último euro.
É melhor construção nova ou segunda mão pelos impostos?
Depende de onde compras. O IVA da construção nova é 10% em toda a Espanha, por isso em comunidades com ITP baixo, como Madrid ou Navarra, a segunda mão sai fiscalmente mais barata. Em comunidades com ITP alto pode acontecer o contrário. E há outro fator menos evidente: a construção nova costuma entregar-se mais tarde, o que te dá meses extra para continuar a poupar, mas também te obriga a ir fazendo entregas por conta durante a construção.
Quanto tempo se demora a juntar essa quantia?
Depende por completo da tua capacidade real de poupança, que quase ninguém conhece com precisão. Se poupas 500 EUR por mês, juntar 60.000 EUR são dez anos; se poupas 900 EUR, pouco mais de cinco. Antes de te dares um prazo, calcula quanto podes pôr de lado a sério olhando para os teus últimos meses de movimentos, não para o que julgas que gastas. A diferença entre os dois números costuma ser de várias centenas de euros.
Quanto me deveria sobrar depois de pagar o crédito?
A referência do banco é que as tuas prestações não passem dos 35% dos teus rendimentos líquidos, mas esse é o limite dele, não o teu. Um critério mais útil: depois da prestação, do IBI, do condomínio e do seguro, deverias continuar a poder poupar alguma coisa todos os meses. Se o crédito te deixa exatamente a zero, tecnicamente podes pagá-lo e na prática vais viver em tensão durante trinta anos.
O número é grande. O plano para lá chegar, nem tanto
Saber que precisas de 60.000 EUR assusta até o dividires pelos meses que te faltam. A mPF calcula quanto podes pôr de lado a sério todos os meses com os teus gastos reais e mostra-te quanto já levas do objetivo, sem teres de apontar nada.
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