Combien il me faut pour acheter une maison en Espagne
La réponse courte, c'est entre 28% et 33% du prix, en liquide et avant de signer. La longue explique d'où vient chaque point, pourquoi ça change selon l'endroit où tu achètes et quoi faire si tu n'y es pas encore.
La réponse courte, c'est entre 28% et 33% du prix, en liquide et avant de signer. La longue explique d'où vient chaque point, pourquoi ça change selon l'endroit où tu achètes et quoi faire si tu n'y es pas encore.
La réponse courte : entre 28% et 33% du prix
Les banques espagnoles financent au maximum 80% de la valeur du logement, donc les 20% restants, c'est toi. À cela s'ajoutent les impôts et les frais de l'opération, qui vont de 8% à 13% selon la communauté autonome et selon que tu achètes dans l'ancien ou dans le neuf. Pour un logement de 200 000 EUR, ça fait entre 56 000 EUR et 66 000 EUR en liquide, disponibles avant de signer. Ce n'est pas la mensualité : c'est l'argent que tu dois avoir sur le compte ce jour-là.
- 20% d'apport, parce que le financement va jusqu'à 80%
- Entre 8% et 13% de plus en impôts et frais
- Un logement de 200 000 EUR demande entre 56 000 EUR et 66 000 EUR
D'où vient chaque point de ces frais
Le gros, c'est l'impôt. Dans l'ancien tu paies l'ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, les droits de mutation), fixé par chaque communauté autonome, de 6% à Madrid, en Navarre, à Ceuta et Melilla jusqu'aux tranches hautes de 13% en Catalogne ou aux Baléares. Dans le neuf il n'y a pas d'ITP : tu paies 10% de TVA plus l'AJD (droit sur les actes juridiques documentés). Et ensuite, dans les deux cas, notaire, cadastre, gestionnaire et expertise, qui à eux tous tournent autour de 2% de plus.
- Ancien : ITP de 6% à 13% selon ta communauté
- Neuf : 10% de TVA plus le droit sur les actes juridiques documentés
- Notaire, cadastre, gestionnaire et expertise : environ 2%
Presque toutes les communautés ont des taux réduits, et presque personne ne regarde
Les pourcentages ci-dessus sont les taux généraux, mais pratiquement toutes les communautés appliquent des réductions qui peuvent les faire baisser de plusieurs points : moins de 35 ans, famille nombreuse, handicap, achat de logement protégé (VPO) ou achat dans une commune en risque de dépeuplement. Les conditions et les plafonds de prix changent d'une communauté à l'autre et sont modifiés assez souvent, donc ça vaut la peine de regarder le site fiscal de la tienne avant de tenir un chiffre pour acquis : sur un logement de 200 000 EUR, trois points d'écart, c'est 6 000 EUR.
- Réductions courantes pour l'âge, la famille nombreuse ou le handicap
- Elles ont généralement des plafonds de prix et de revenus : vérifie les tiens
- Trois points d'ITP sur une maison de 200 000 EUR, c'est 6 000 EUR
L'erreur la plus chère : vider le matelas pour l'apport
Beaucoup de gens réunissent tout juste l'apport et les frais, mettent tout sur la table et emménagent avec le compte à zéro. C'est le moment le plus fragile possible : tu viens de contracter un prêt sur trente ans et une maison qui, si elle est ancienne, a sûrement besoin de quelque chose. Une panne, un appel de charges ou un mois de revenus faible se transforme directement en dette de carte. L'argent de l'achat doit être de l'argent en plus du fonds d'urgence, pas à sa place.
- Ajoute ton fonds d'urgence en plus de l'argent de l'achat
- Réserve pour le déménagement, les meubles et les travaux de la première année
- Si acheter te laisse à zéro, tu ne peux pas encore te le permettre
Les frais qui apparaissent après les clés
La mensualité n'est pas la seule chose qui change dans ton budget. À partir du jour de la signature tu paies l'IBI (la taxe foncière locale), les charges de copropriété, l'assurance habitation — que la banque va exiger — et l'entretien que le propriétaire réglait avant. Dans un appartement normal, ça fait facilement entre 100 EUR et 250 EUR par mois qui n'existaient pas quand tu louais. Si tu fais le calcul avec la seule mensualité du prêt, tu seras court exactement la première année, celle où tu as le moins de marge.
- IBI, charges de copropriété et assurance habitation, tous les mois
- L'entretien devient le tien : chaudière, humidité, électroménager
- Compte entre 100 EUR et 250 EUR par mois en plus de la mensualité
Que faire si tu n'y es pas encore
Tu as trois leviers et il vaut mieux les ordonner. Le premier, c'est baisser l'objectif : le prix que tu peux payer dépend de ton épargne, donc un logement 15% moins cher rapproche la ligne d'arrivée de plus d'un an. Le deuxième, c'est effacer de la dette : chaque mensualité que tu annules augmente ce que la banque te prête et libère de l'argent pour épargner. Le troisième, c'est le temps, le seul qui ne fait pas mal mais qui exige de savoir combien tu peux vraiment mettre de côté chaque mois — et là presque tout le monde se surestime, parce qu'on calcule avec un bon mois.
- Baisse l'objectif avant de forcer le budget
- Effacer de la dette chère augmente ta capacité et ton épargne en même temps
- Calcule ton épargne mensuelle avec tes vraies dépenses, pas celles d'un bon mois
Questions fréquentes
Puis-je acheter sans avoir les 20% d'apport ?
C'est possible mais difficile, et ça revient plus cher. Certaines banques financent au-delà de 80% pour des profils très précis — fonctionnaires, revenus élevés et stables, cautions — ou quand le bien vient de leur propre portefeuille de saisies, mais elles le compensent généralement par un taux moins bon ou des produits liés. Il existe aussi des garanties publiques pour les jeunes, avec des conditions et des plafonds qui varient selon la communauté. Prévoir avec 80%, c'est la prudence ; si une meilleure option se présente, tant mieux.
Les frais peuvent-ils être intégrés au prêt ?
En règle générale non : la banque calcule le prêt sur la valeur d'expertise ou d'achat, pas sur les impôts. C'est pour ça que les frais doivent être en liquide. Il y a des exceptions ponctuelles, mais mieux vaut ne pas compter dessus dans tes calculs, parce que si elles ne se réalisent pas tu te retrouves à ne pas pouvoir signer avec la maison déjà choisie.
Que se passe-t-il si l'expertise sort en dessous du prix de vente ?
La banque prête sur l'expertise, pas sur ce que tu as convenu de payer. Si tu achètes à 200 000 EUR et que l'expertise donne 185 000 EUR, les 80% se calculent sur 185 000 EUR, donc tu devrais mettre la différence de ta poche, en plus de l'apport. C'est l'un des motifs les plus fréquents pour qu'un achat tombe à l'eau au dernier moment, et pourquoi il vaut mieux se laisser une marge que de gratter jusqu'au dernier euro.
Neuf ou ancien, c'est mieux côté impôts ?
Ça dépend d'où tu achètes. La TVA du neuf est de 10% dans toute l'Espagne, donc dans les communautés à ITP bas, comme Madrid ou la Navarre, l'ancien revient fiscalement moins cher. Dans les communautés à ITP élevé, ça peut être l'inverse. Et il y a un autre facteur moins évident : le neuf est généralement livré plus tard, ce qui te donne des mois supplémentaires pour continuer d'épargner, mais t'oblige aussi à faire des versements échelonnés pendant la construction.
Combien de temps faut-il pour réunir cette somme ?
Ça dépend entièrement de ta capacité d'épargne réelle, que presque personne ne connaît précisément. Si tu épargnes 500 EUR par mois, réunir 60 000 EUR, c'est dix ans ; si tu épargnes 900 EUR, un peu plus de cinq. Avant de te fixer une échéance, calcule combien tu peux vraiment mettre de côté en regardant tes derniers mois d'opérations, pas ce que tu crois dépenser. L'écart entre ces deux chiffres est souvent de plusieurs centaines d'euros.
Combien devrait-il me rester après avoir payé le prêt ?
Le repère de la banque, c'est que tes mensualités ne dépassent pas 35% de tes revenus nets, mais c'est sa limite, pas la tienne. Un critère plus utile : après la mensualité, l'IBI, les charges et l'assurance, tu devrais encore pouvoir épargner quelque chose chaque mois. Si le prêt te laisse exactement à zéro, techniquement tu peux te le permettre et en pratique tu vivras sous tension pendant trente ans.
Le chiffre est gros. Le plan pour y arriver, moins
Savoir qu'il te faut 60 000 EUR fait peur jusqu'à ce que tu le divises par les mois qu'il te reste. mPF calcule combien tu peux vraiment mettre de côté chaque mois avec tes vraies dépenses et te montre où tu en es de l'objectif, sans que tu aies rien à noter.
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