Quant necessito per comprar una casa
La resposta curta és entre un 28% i un 33% del preu, en efectiu i abans de signar. La llarga explica d'on surt cada punt, per què canvia segons on compres i què fer si encara no hi arribes.
La resposta curta és entre un 28% i un 33% del preu, en efectiu i abans de signar. La llarga explica d'on surt cada punt, per què canvia segons on compres i què fer si encara no hi arribes.
La resposta curta: entre un 28% i un 33% del preu
El banc finança com a màxim el 80% del valor de l'habitatge, així que el 20% restant l'hi poses tu. A això cal sumar-hi els impostos i les despeses de l'operació, que van d'un 8% a un 13% segons la comunitat autònoma i segons si compres de segona mà o sobre plànol. Per a un habitatge de 200.000 € això són entre 56.000 € i 66.000 € en efectiu, disponibles abans de signar. No és la quota mensual: són els diners que has de tenir al compte aquell dia.
- 20% d'entrada, perquè el finançament arriba al 80%
- Entre un 8% i un 13% més d'impostos i despeses
- Un habitatge de 200.000 € demana entre 56.000 € i 66.000 €
D'on surt cada punt d'aquestes despeses
El gruix és l'impost. En habitatge de segona mà pagues l'impost de transmissions patrimonials, que fixa cada comunitat autònoma i va del 6% de Madrid, Navarra, Ceuta i Melilla fins als trams alts del 13% a Catalunya o les Balears. En obra nova no hi ha ITP: pagues un 10% d'IVA més l'impost d'actes jurídics documentats. I després, en tots dos casos, notaria, registre de la propietat, gestoria i taxació, que entre tots ronden un 2% addicional.
- Segona mà: ITP del 6% al 13% segons la teva comunitat
- Obra nova: 10% d'IVA més actes jurídics documentats
- Notaria, registre, gestoria i taxació: al voltant d'un 2%
Gairebé totes les comunitats tenen tipus reduïts, i gairebé ningú no els mira
Els percentatges de dalt són els tipus generals, però pràcticament totes les comunitats apliquen reduccions que els poden abaixar diversos punts: per tenir menys de 35 anys, per família nombrosa, per discapacitat, per comprar habitatge protegit o per fer-ho en un municipi en risc de despoblament. Les condicions i els límits de preu canvien d'una comunitat a una altra i es modifiquen amb certa freqüència, així que val la pena mirar el web tributari de la teva abans de donar per bona cap xifra: en un habitatge de 200.000 €, tres punts de diferència són 6.000 €.
- Reduccions habituals per edat, família nombrosa o discapacitat
- Solen tenir límits de preu i de renda: revisa els teus
- Tres punts d'ITP en una casa de 200.000 € són 6.000 €
L'error més car: buidar el matalàs per a l'entrada
Molta gent reuneix just els diners de l'entrada i les despeses, ho posa tot damunt la taula i es muda amb el compte a zero. És el moment més fràgil possible: acabes d'estrenar una hipoteca a trenta anys i una casa que, si és de segona mà, segurament necessita alguna cosa. Una avaria, una derrama o un mes d'ingressos fluix es converteixen directament en deute de targeta. Els diners de la compra han de ser diners a més del fons d'emergència, no en lloc d'ell.
- Suma el teu fons d'emergència a part dels diners de la compra
- Reserva per a mudança, mobles i els arranjaments del primer any
- Si comprar et deixa a zero, encara no te la pots permetre
Les despeses que apareixen després de les claus
La quota no és l'única cosa que canvia al teu pressupost. A partir del dia de la firma pagues IBI, comunitat, assegurança de la llar —que el banc t'exigirà— i el manteniment que abans resolia el propietari. En un pis normal això suma fàcilment entre 100 € i 250 € al mes que no existien quan llogaves. Si fas el compte només amb la quota de la hipoteca, et quedaràs curt justament el primer any, que és quan menys marge tens.
- IBI, comunitat i assegurança de la llar, tots els mesos
- El manteniment passa a ser teu: caldera, humitats, electrodomèstics
- Compta entre 100 € i 250 € al mes extres sobre la quota
Què fer si encara no hi arribes
Tens tres palanques i convé ordenar-les. La primera és abaixar l'objectiu: el preu que pots pagar depèn del teu estalvi, així que un habitatge un 15% més barat t'acosta la meta més d'un any. La segona és treure deute: cada quota que cancel·les puja el que el banc et presta i allibera diners per estalviar. La tercera és el temps, que és l'única que no fa mal però exigeix saber quant pots apartar de veritat cada mes — i aquí gairebé tothom se sobreestima, perquè calcula amb un mes bo.
- Abaixa l'objectiu abans que forçar el pressupost
- Cancel·lar deute car puja la teva capacitat i el teu estalvi alhora
- Calcula el teu estalvi mensual amb les teves despeses reals, no amb les d'un mes bo
Preguntes freqüents
Puc comprar sense tenir el 20% d'entrada?
És possible però difícil, i surt més car. Algunes entitats financen per damunt del 80% en perfils molt concrets —funcionaris, ingressos alts i estables, avaladors— o quan l'habitatge és de la seva cartera d'adjudicats, però ho solen compensar amb un tipus pitjor o amb productes vinculats. També existeixen avals públics per a joves amb condicions i límits que canvien segons la comunitat. Planificar amb el 80% és el que és prudent; si t'apareix una opció millor, benvinguda.
Les despeses es poden posar dins de la hipoteca?
Per norma general no: el banc calcula el préstec sobre el valor de taxació o de compra, no sobre els impostos. Per això les despeses cal tenir-les en efectiu. Hi ha excepcions puntuals, però convé no comptar-hi quan fas números, perquè si no es compleixen et quedes sense poder signar amb la casa ja triada.
Què passa si la taxació surt per sota del preu de venda?
Que el banc presta sobre la taxació, no sobre el que has acordat pagar. Si compres per 200.000 € i taxa en 185.000 €, el 80% es calcula sobre els 185.000 €, així que hauries de posar la diferència de la teva butxaca, a més de l'entrada. És un dels motius més habituals pels quals una compra cau a l'últim moment, i pel qual convé deixar-se un marge en lloc d'esgotar fins a l'últim euro.
És millor obra nova o segona mà pels impostos?
Depèn d'on compres. L'IVA d'obra nova és el 10% a tot Espanya, així que en comunitats amb ITP baix, com Madrid o Navarra, la segona mà surt fiscalment més barata. En comunitats amb ITP alt pot passar el contrari. I hi ha un altre factor menys evident: l'obra nova se sol entregar més endavant, cosa que et dona mesos extres per continuar estalviant, però també t'obliga a anar fent entregues a compte durant la construcció.
Quant de temps es tarda a reunir aquesta quantitat?
Depèn completament de la teva capacitat real d'estalvi, que gairebé ningú no coneix amb precisió. Si estalvies 500 € al mes, reunir 60.000 € són deu anys; si estalvies 900 €, una mica més de cinc. Abans de posar-te un termini, calcula quant pots apartar de veritat mirant els teus últims mesos de moviments, no el que et penses que gastes. La diferència entre les dues xifres sol ser de diversos centenars d'euros.
Quant hauria de quedar-me lliure després de pagar la hipoteca?
La referència del banc és que les teves quotes no passin del 35% dels teus ingressos nets, però aquest és el seu límit, no el teu. Un criteri més útil: després de la quota, l'IBI, la comunitat i l'assegurança, hauries de continuar podent estalviar alguna cosa cada mes. Si la hipoteca et deixa exactament a zero, tècnicament te la pots permetre i a la pràctica viuràs en tensió durant trenta anys.
La xifra és gran. El pla per arribar-hi, no tant
Saber que necessites 60.000 € espanta fins que ho divideixes pels mesos que et falten. mPF calcula quant pots apartar de veritat cada mes amb les teves despeses reals i t'ensenya quant portes de l'objectiu, sense que hagis d'apuntar res.
Gratis i sense targeta. S'obre al navegador — també és a iPhone i Android.
Prefereixes començar amb calma?
T'enviem el Kit d'Ordre Financer en PDF: les plantilles i la checklist per posar els teus comptes en ordre al teu ritme. Gratis, i sense haver-te de registrar enlloc.